Vice-presidente do Secovi-SP diz que falta de financiamento pode fazer País retroceder dez anos; setor financeiro vê momento de transição, mas engrossa coro por mudanças no compulsório e no FGTS.
O financiamento da casa própria ganhou força na última década devido à conjunção de quatro fatores: farta disponibilidade de recursos, juros mais baixos, prazos longos e limite de financiamento alto. Essa somatória impulsionou o crédito no País e deu fôlego ao setor. Mas, em 2015, a realidade é outra e preocupa o mercado imobiliário.
Nos últimos dois meses, todos os bancos subiram os juros, como consequência da alta da taxa Selic. Parte deles também adotou medidas restritivas, em função dos fortes saques da poupança, que somam R$ 29 bilhões no acumulado do ano até abril. A esse cenário, ainda se soma o corte de quase R$ 7 bilhões do programa habitacional Minha Casa Minha Vida, em função do ajuste fiscal que atingiu em cheio os investimentos do governo.
"A falta de crédito, nos termos em que se está desenhando, pode criar um colapso. Pode ser um problema muito sério, que vai produzir um retrocesso no Brasil de dez ou quinze anos, quando o financiamento era algo que pouca gente acessava", afirma o vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP, Flávio Prando.
A palavra colapso pode soar exagerada para um setor que vem pisando no freio desde o início de 2014, com números menores de produção e lançamento. Mas Prando diz que a desaceleração, vista por ele como natural, nada tem a ver com a falta de crédito, esse sim um "problema seriíssimo".
Isso porque a interrupção no fluxo de financiamento pode desenquadrar um número considerável de pessoas que estão em processo de aquisição. Com as novas condições impostas pelos bancos, elas terão dificuldade para obter financiamento e honrar os compromissos com as construtoras.
Já no campo dos usados, a economia de boa parte dos compradores não será suficiente para bancar uma entrada de 50% do preço do imóvel - como passou a exigir a Caixa Econômica Federal a partir deste mês. E como as pessoas muitas vezes vendem o usado para comprar o novo, a dinâmica de um mercado impacta a do outro.
O banco estatal detém 70% de todos os financiamentos de imóveis do País e, portanto, qualquer medida restritiva afeta a cadeia como um todo. A mudança, no entanto, não atingiu o crédito para habitação popular e os financiamentos com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
Transição. Por trás de todo esse desequilíbrio, está a taxa de juros. Atualmente, a Selic está no maior patamar desde 2008, a 13,25% ao ano, e pode subir mais meio ponto porcentual na próxima semana. Quando a taxa básica da economia se distancia muito da remuneração da poupança, como é o caso agora, os investidores fogem da caderneta.
"A pergunta é: por que vou aplicar a 6% na poupança se o CDB de qualquer banco me paga até 12%?", comenta o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari.
O aperto monetário, na visão de Lazari, é um "remédio amargo", porém necessário. E faz parte de um momento de transição de curto prazo, que deve começar a se reverter já em 2016. Mais do que desespero e alarde, ele diz que o momento é de serenidade: "Basta o juro começar a reduzir, que o mercado voltará ao normal".
Mudanças. Mas, enquanto isso não acontece, os setores financeiro e imobiliário se unem no coro por medidas que ajudem a irrigar o crédito em 2015. Dentre os pleitos, estão a flexibilização do depósito compulsório sobre os recursos aplicados na poupança, a liberação do FGTS para todos os bancos (e não somente para Caixa e Banco do Brasil) e a ampliação do teto para as operações que utilizam os recursos desse Fundo, atualmente em R$ 190 mil.
"Hoje 30% dos depósitos da poupança vão para o compulsório. Se apenas 5% fossem liberados, já teríamos R$ 25 bilhões a mais. É um quarto de tudo o que precisamos para financiar o crédito imobiliário no Brasil durante um ano", diz Lazari.
O Banco do Brasil, que vem expandindo o crédito imobiliário a taxas superiores a 40% ao ano, também vê as mudanças com bons olhos - apesar de não considerá-las vitais. "Seriam bem-vindas, porque diversificam as formas de funding e permitem que o banco opere com maior flexibilidade", diz o vice-presidente de Negócios de Varejo, Raul Moreira.
O BB é tradicionalmente o maior financiador agrícola do País, mas vem usando o financiamento imobiliário para fidelizar a base de clientes. Segundo Moreira, a poupança é um ponto de atenção, acompanhado por ele diariamente, mas não de restrição.
"Apenas 10% da nossa poupança é disponível para crédito imobiliário, então já sabíamos que seria necessário diversificar fontes. E por isso que ocupamos um espaço importante no mercado de LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Em dezembro, tínhamos R$ 13 bilhões (em LCI), hoje já são R$ 19 bilhões", explica Moreira.
Por Bianca Pinto Lima
Fonte: O Estado de S. Paulo, Economia
Tiago Albuquerque
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